Bau­finanzierung in Wildeshausen

Am Anfang steht eine Haushaltsrechnung. Nicht das, was auf dem Gehaltszettel steht, sondern was am Monatsende übrig bleibt, wenn alles Übliche abgeht: Versicherungen, Auto, Lebensmittel, Urlaub, Rücklagen. Aus diesem Betrag ergibt sich die Rate, und aus der Rate ergibt sich die Summe.

Dazu kommt das Eigenkapital, und zwar getrennt betrachtet. Die Nebenkosten sollten möglichst daraus bezahlt werden. Und was bleibt, ist die Rücklage für das Haus selbst. Ein Kredit, der genau aufgeht, geht beim ersten defekten Auto nicht mehr auf.

Drei Größen bestimmen, wie sich eine Finanzierung anfühlt. Die Zinsbindung sagt, wie lange der Zinssatz feststeht. Je länger, desto mehr Sicherheit und desto höher meist der Satz. Die Tilgung sagt, wie schnell die Schuld sinkt. Hier liegt oft mehr Wirkung als in einem Zehntelprozent beim Zins.

Die dritte ist die Sondertilgung. Ein Recht, jährlich einen Teil zusätzlich zurückzuzahlen, kostet in der Regel nichts und ist genau dann wertvoll, wenn Erbschaft, Bonus oder Verkauf dazwischenkommen. Wichtig ist die Frage, die viele nicht stellen: Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung, und was passiert, wenn die Zinsen dann höher sind? Diese Zahl gehört auf jedes Angebot.

Beim Kauf gibt es einen Kaufpreis. Bei einer Sanierung gibt es eine Kostenschätzung, und die Bank finanziert etwas, das noch nicht existiert. Deshalb braucht sie Unterlagen: die Aufstellung der geplanten Maßnahmen, Angebote oder eine belastbare Schätzung des Planers, und Fotos vom Zustand.

Ausgezahlt wird oft nach Baufortschritt, nicht in einer Summe. Und Nachfinanzierung ist der teure Weg. Sie ist im Zweifel möglich, aber zu schlechteren Bedingungen als der Erstkredit. Rechnen Sie deshalb einen Puffer ein. Bei Arbeiten im Bestand kommt fast immer etwas dazu, das vorher niemand sehen konnte: eine morsche Schwelle, ein Rohr, das nicht mehr da ist, wo es im Plan steht.

Es gibt zwei Formen von Förderung, und sie funktionieren unterschiedlich. Zuschüsse werden bei der Förderstelle beantragt und später ausgezahlt, sie mindern die Summe, die geliehen werden muss. Förderkredite dagegen werden über die Hausbank beantragt. Die Bank reicht den Antrag weiter, verwaltet den Kredit und ist Ihr Vertragspartner.

Daraus folgt eine praktische Regel: Sprechen Sie mit der Bank, bevor Sie Aufträge vergeben, und sagen Sie dort, dass Förderung im Spiel ist. Nicht jede Bank arbeitet mit jedem Programm gleich gern, und der Antrag muss zeitlich vor der Auftragsvergabe liegen. Wer erst baut und dann fragt, hat die Förderung verloren, nicht die Bank.

Der Finanzierungsberater steckt den Rahmen ab und holt Angebote ein. Der Energieberater sagt, welche Förderung in Frage kommt. Was der Staat übernimmt, muss die Bank nicht leihen. Der Planer liefert die Kostenschätzung, mit der die Bank überhaupt rechnen kann.

Dazu gehört die Versicherung, und zwar vor dem ersten Baustellentag: Bauleistung für Schäden am Bau, Bauherrenhaftpflicht für Schäden, die von der Baustelle ausgehen. Bei einem Kauf kommt der Notar dazu. Diese vier oder fünf Gespräche laufen sonst nacheinander in verschiedenen Büros. Bei uns lassen sie sich an einem Tisch sortieren.

Für ein erstes Gespräch reichen Einkommensnachweise der letzten Monate, ein Überblick über bestehende Kredite und eine realistische Zahl zum Eigenkapital. Für den Antrag kommen dazu: Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Fotos, bei Bestandsgebäuden der Energieausweis und die Aufstellung der geplanten Arbeiten.

Ein praktischer Hinweis zum Schluss: Fragen Sie bei mehreren Banken nach Konditionen, nicht nach Krediten. Eine Konditionenanfrage wird bei der Auskunftei anders behandelt als eine Kreditanfrage und wirkt sich nicht auf Ihre Bewertung aus. Wer diese Unterscheidung nicht kennt und bei acht Banken einen Kredit anfragt, verschlechtert dabei seine Ausgangslage.